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上海土地市场供求矛盾在日益扩大

2018-10-12 18:26:30

重点提示

房企逃离三四线城市,涌入一线城市,导致地价居高不下。上海2015年土地供应计划400-600公顷,还包含了保障房,实际供应的商品住宅用地就更少。

上海土地市场供求矛盾在日益扩大。多家房企开发部门的相关负责人均认为,一线市场拿地开发压力与营销压力正趋于上限。

一方面,上海土地供应逐年递减。例如2014年上海市住宅用地计划供应量为700公顷,2012、2013年该数值为1000公顷,2011年为1200公顷,供应量持续收缩。而新鲜出炉的上海2015年供地计划显示,商品住宅建设用地供应计划面积为400-600公顷。

另一方面,伴随着土地供应的日益减少,土地价格持续大幅上涨。综合多家机构数据统计,2013年上海土地市场总成交面积1204.96万平方米,出让金总额达到2116.86亿元,均价17567.89元/平方米;2014年土地总成交面积为662.45万平方米,出让金总额为1575.5亿元,均价23782.93元/平方米。

上海2015年土地供应计划400-600公顷,还包含了保障房,实际供应的商品住宅用地就更少了。“上海已经没有那么多可推出市场的土地了。”一名业内人士指出,房企逃离三四线城市,涌入一线城市,导致地价居高不下。

高价地层出不穷

此前的3月25日,国土资源部、住建部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。尽管这一通知对于平抑地价有一定的长期作用,但由于上海市场的整体供远小于求,价格难以得到实质性的调整。

根据已公布供地计划可以看到,北京市2015年总计划供应土地面积为4600公顷,住宅用地计划供应土地面积为1200公顷,同比降幅达到27%,两项指标均为十年来值;广州市2015年总计划供应土地面积1622公顷,同比2014年大幅减少了24%。

2014年上海供地计划仅为700公顷,同比2013年的1000公顷降幅达三成,创下近五年新低。而实际上,2014年上海仅完成了供地计划的80%,供应量为563公顷。“这对于一个常住人口达到2500万的城市来说,严重偏少。”泰禾集团华东区投资总监王显巍说,上海近5年来均无能力完成供地计划。在2013年上海实际建设用地已突破2020年的用地指标这一大背景下,上海市住宅供地近年来大幅降低,2014年宅地供应计划较2011年降幅高达42%。

来自亿翰智库研究中心报告显示,从供给端来看,预计今年上海市住宅用地计划供应量为400-600公顷,2014年该数值为700公顷,2013年为1000公顷,供给持续收缩,而且排除保障性住房,实际商品住宅用地供应更少,供给持续收缩,而同时需求却在增大,用地开发已经达到城市边缘,周边高价地更是层出不穷。

3月20日,由华润、华发联合体拿下的闸北区住宅办公用地,表面上看楼板价为34871元/平米,但由于该地块包含保障房及只租不售的人才租赁房,还有较大体量市场价值并不高的办公楼,故实际商品住宅楼板价远高于此数,与2013年方兴所拿大宁地王实际成交楼板价基本一致,而目前周边房价为3万元/平方米-5.4万元/平方米。

4月16日唐镇两幅纯住宅地块出让,被大名城以50.76亿元总价,分别以29697元/平方米、27909元/平方米的楼板价拿下,扣除5%保障房后实际楼板价分别为31260元/平方米、29378元/平方米。这是唐镇时隔两年首次推出住宅用地,吸引众多房企现场血拼,参与现场竞拍的房企多达19家,成交溢价率均超50%。

首次入沪房企勇敢

房企涌向一线城市导致土地价格一路高走,目前来看,这一趋势还将延续,直接导致土地价格一路高涨,未来或大幅推高房价。

来自某房企的一份市场调研显示,2008年-2014年,上海外环以内商品住宅成交均价从1.4629万元/平方米,一路走高到4.7561万元/平方米。上述业内人士认为,在未来3-5年内,甚至更短时间内,上海外环内商品住宅将与北京一样,全面豪宅化。

而房企在三、四线甚至二线城市遭遇的高库存风险,也成为其回归一线城市的动力。中华企业在2013年年报中披露,对在杭州的章家坝地块计提存货跌价准备1.1亿元。2012年,中华企业以28亿元拿下杭州章家坝地块,楼板价约18206元/平方米。与这块相隔一条马路的城东新城供应量巨大,现房售价2.5万元/平方米左右。

因此,外来房企不惧销售压力也要往一线城市挤。来自上海市规土局的统计显示,2014年以来,厦门国贸、珠海华发、北京金隅、重庆东原、珠海格力、厦门源昌、中民投、中国电建等多家房企,均是次在上海拿地,共斥资422.55亿元买了14幅土地,这些地块溢价率的有127%。首次来沪的这批房企所花的买地金额,几乎达到上海全年土地出让收入的1/3。

楼板价高企,而周边房价还没涨上来,新开楼盘不得不选择亏本销售。4月18日,位于上海闸北区的大宁金茂府开盘,根据公开信息,该项目推出284套房源,去化率高达90%。本报记者现场所见,成交的大部分为95平方米、总价600万左右的户型。根据开盘当天的销售均价6.8万元/平方米来看,与拿地实际楼盘价5.1万元/平方米相比,扣除建安成本、装修成本与财务、销售、管理费用,几乎没有利润可言。

亿翰智库研究中心分析认为,由于稀缺性和人口持续流入等因素,一线城市土地价格未来很难出现大幅度松动;二线城市地价量价之间的弹性则更大,按照2013以及2014年平均地价与成交总价之间的关系来看,其弹性系数达到了6.26。

因此房企对二线城市的敏感性很高,考虑到二线城市对于土地财政依赖程度更高,地方政府也愿意通过以价换量,预计明年一季度前后部分供应量较大的二线城市地价将会出现一定幅度的调整。

但由于目前房企回归一二线导致土地市场竞争激烈,需求端数量增加以及供给方推地压力和意愿的叠加,导致明年地价产生更大的分化,预计一线以及二线重点城市由于大量开发商从三四线城市撤离后的涌入,地价可能上升。

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